Morador de térreo e reforma do elevador: quando a Justiça permite não pagar

A recusa parece lógica: se o elevador nunca é utilizado para alcançar o apartamento térreo, por que contribuir com sua reforma? Dentro de um condomínio, porém, a solução depende fundamentalmente da convenção, da fração ideal e do caráter comum do equipamento.

Quem reside no térreo fica automaticamente dispensado de pagar o elevador? A resposta é não. O Código Civil fixa como princípio que cada condômino participe das despesas de forma proporcional à sua fração ideal, a menos que a convenção estabeleça algo distinto.

O simples fato de uma unidade não fazer uso pessoal de uma área comum não gera, por si só, uma dispensa automática. Desse modo, residir no térreo e optar por nunca acessar o elevador difere de possuir uma cláusula específica na convenção que dispense determinada unidade. Sem uma norma especial, a referência inicial permanece o rateio geral previsto na legislação e na convenção.

O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre despesas que um proprietário não utiliza? Existem precedentes abordando cenários distintos. Em decisão anterior envolvendo uma loja térrea sem acesso direto às áreas comuns superiores, o STJ reconheceu a possibilidade de afastar despesas sem proveito objetivo para aquela unidade, com ressalva ao que a convenção estabelecesse.

Em julgamento mais recente, a Terceira Turma ratificou que o rateio deve respeitar a convenção, utilizando-se da fração ideal quando aplicável. O acórdão incluiu despesas de elevadores para unidades térreas ao explicar por que o uso prático não substitui de forma automática o critério definido na convenção.

No REsp 1.778.522/SP, decidido em 2020, o STJ validou o rateio conforme a fração ideal quando esse era o método estabelecido pela convenção. O julgado também foi referenciado em determinações posteriores da Corte. Embora não abordasse especificamente reforma recusada por proprietário no térreo, reforça que despesas do condomínio não se dividem apenas segundo o uso efetivo de cada serviço.

Antes de determinar se há isenção, é necessário consultar quatro documentos fundamentais: a convenção do condomínio e seu critério de rateio das despesas; o regimento e as atas que aprovaram a obra ou reforma do elevador; a descrição da unidade e sua participação nas áreas comuns do prédio; o orçamento e a caracterização da despesa aprovada em assembleia.

Quando a convenção não menciona isenção para o térreo, o que diz a lei? O condomínio edilício reúne unidades privativas e áreas comuns. Quando a convenção não prevê exceção, o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil preserva como regra a contribuição proporcional à fração ideal, salvo outra forma de rateio legitimamente acordada. Desse modo, a afirmação "não utilizo o elevador" não é isoladamente suficiente para afastar a cobrança. Uma ação judicial pode assumir perspectivas distintas quando a unidade não possui qualquer acesso ou benefício objetivo associado à estrutura, mas tal conclusão depende da situação concreta e da análise dos documentos.

Existe diferença entre reforma do elevador e a despesa mensal de manutenção? A caracterização da despesa pode influir na aprovação e na cobrança, mas não dispensa automaticamente o morador do térreo. Convém verificar a deliberação, o critério de rateio e eventual regra particular constante da convenção.

Três indagações estruturam a análise: Primeiro, quanto à convenção — existe isenção ou critério especial? A norma interna pode transformar o rateio padrão. Segundo, quanto à utilidade — a unidade possui acesso ou benefício objetivo? Pode ganhar relevância em casos excepcionais, dependendo das circunstâncias. Terceiro, quanto à assembleia — como a reforma recebeu aprovação? A cobrança deve seguir deliberação válida e respeitar a convenção.

O condômino pode simplesmente se recusar a pagar sua parcela? Recusar unilateralmente a cobrança oferece risco, já que a cota aprovada permanece exigível até que haja acordo ou sentença judicial afastando-a. Caso exista fundamento para isenção, o caminho recomendado é reunir convenção, atas e características da unidade antes de apresentar contestação formal ao rateio. O entendimento mais seguro atualmente é que a não utilização do elevador não gera por si só o direito de não pagar.

A convenção ocupa posição fundamental, e a jurisprudência do STJ requer cuidado para não transformar precedentes excepcionais relativos a unidades sem qualquer proveito em uma dispensa generalizada para todos os moradores do térreo.

Com informações de O Antagonista.